Красная книга недвижимости

Анатолий Салунов

Источник: Fivedays

Рынок не простил кризису застоя цен. За потерянные убытки девелоперы с риэлторами решили отыграться на покупателе по полной программе, предложив ему «новинки». Кое-какие из них уже стали исчезать с рынка. В чем причина, не пора ли заносить их в Красную книгу недвижимости, и сколько всего у нас видов жилья - разобрался Fivedays.ru

На севере Московской области появился дефицитный продукт. По данным исследования компании Urban Group в продаже на этом направлении осталось всего 5 проектов таунхаусов бизнес-класса. Более того, «строительство всех пяти проектов было развернуто еще до кризиса, - комментирует директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. - После 2008 года в продажу в этом районе поступили только таунхаусы клубного поселка Art Village, однако масштаб проекта (26 таунхаусов и три дуплекса) не позволяет говорить об изменении тенденции».

5 последних
Дефицит дорогих таунхаусов, со слов аналитиков обусловлен рядом причин. Во-первых, 95% новых жилых проектов сейчас ориентированы на сегмент эконом-класса. Эта цифра характеризует рынок жилья в посткризисный период. Во-вторых, даже проекты, задуманные как бизнес-класс, подверглись перепрофилированию - уменьшена площадь таунхаусов, сокращено количество объектов инфраструктуры, использованы менее дорогие отделочные и строительные материалы. Больше 50% всех поселков таунхаусов Московской области традиционно расположены в пяти: Истринском, Одинцовском, Наро-Фоминском, Подольском и Химкинском районах Подмосковья.

Факт Fivedays.ru
Глава и владелец холдинга «Миэль» Григорий Куликов живет в таунхаусе бизнес-класса одного из своих поселков.

Лидерами по количеству выставленных на продажу таунхаусов являются Западное (Киевское и Калужское шоссе), Северо-западное (Минское, Можайское, Новорижское, Волоколамское шоссе) и Северное направления (Ленинградское, Дмитровское и Ярославское шоссе). Именно между этими секторами ближайшего Подмосковья традиционно самая высокая конкуренция, и оптимальное - по мнению аналитиков Urban Group - соотношение цены/качества. С их точки зрения брать сейчас выгоднее лишь на Ленинградском шоссе, которое «выгодно отличается от остальных трасс перспективой развития и текущего уровня цен на строительные объекты, которые не завышены, как, к примеру, цены на недвижимость в районах Новорижского, Минского и Киевского шоссе».

Разумеется, проект «Большая Ленинградка» со скоростной трассой Москва - Санкт-Петербург, скоро сделают свое «доброе дело» - подняв тут цены не только на исчезающие таунхаусы, но и на все остальные жилые форматы. Не удивительно, что ряд девелоперов стратегическую ставку сделали именно на это направление. По количеству публичных слушаний по перспективным проектам жилищного строительства в МО Ленинградское шоссе является бесспорным лидером. Как выяснилось, сегодня в секторе от Волоколамского до Дмитровского шоссе на расстоянии 20 км от МКАД наберется не более 5 поселков, соответствующих по качественным характеристикам и цене критериям бизнес-класса. Что касается конкретно Ленинградского шоссе, то в его окрестностях расположен всего один поселок таунхаусов бизнес-класса - «Ивакино-Покровское».

Цена последних

Источник: данные компании Urban Group

Со своим появлением таунхаус сразу поменял клиентскую нишу России, превратившись в элитное жилье большой площади. Если европейский таунхаус площадью 100-120 м2 считается большим, то российский легко взял планку в 300 м2. Более того, высокая стоимость земли в Москве и низкая «отдача» по квадратным метрам быстро выдавила таунхаусы за пределы города, где возникли огромные поселки - однообразные и монотонные. Зачастую с проблемным внутренним пространством, поскольку при двух световых стенах не так-то просто спланировать сотни жилых метров.

Главные цифры
170 м2 - минимум средней площади дома;
1,5 соток - минимальная площадь участка;
13-15 000 000 руб. - средняя стоимость таунхауса.
Источник: данные Urban Group

Современный таунхаус не ограничивается цифрами, «бизнес-класс этого вида жилья подразумевает применение традиционных строительных материалов, выразительную архитектурную концепцию», - отметил Блинов. Однако самые заметные тенденции связаны не с характеристиками продукта, а с покупателем этого сегмента. Покупки «с нуля» стали редкостью. В основном, покупатель бизнес-класса минимизирует затраты на приобретение нового жилья за счет продажи старого. Спрос на построенные новостройки в этом сегменте - по утверждению аналитиков Urban Group - сегодня «особенный».

То, что рынку в диковинку, игроки поначалу аккуратно обходят стороной. «Все эти "экзотические" виды жилья (кроме таунхаусов) у нас пока не мониторятся», - утверждают специалисты холдинга «Миэль». Основной объем предложения новых видов сосредоточен на Западном направлении от МКАД.

Подмена понятий
В основу ряда новых форматов лег небольшой городской дом Townhouse. Это коттедж на одну или несколько семей, а также комплекс таких коттеджей, расположенный за пределами городского центра. Таунхаусы появились в XIX веке в Англии. Изначально таунхаусом называли городскую резиденцию представителя аристократии. Такие дома могли стоять отдельно, но в большинстве случаев они были встроены в ряд примыкающих друг к другу домов. Первые проекты массовой застройки таким типом жилья появились в Нью-Йорке. И возводить их стал отец самого успешного американского девелопера Дональда Трампа. Первые таунхаусы появились на окраинах Нью-Йорка, они представляли собой сблокированные индивидуальные дома с небольшим участком земли.

В России таунхаусы накануне кризиса 2008 года были на пике популярности, многие девелоперы в поселках отводили для них целые полосы. «Однако еще несколько лет назад (до 2006 года, - прим. Fivedays.ru) покупатели встречали его настороженно. Это принципиальный момент любых новых видов жилья, так как покупатель должен к ним присмотреться, а рынок - принять», - рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. На рынке стали появляться различные подвиды таунхаусов, отличающиеся как количеством квартир в секциях (дуплексы), так и архитектурным решением (лейнхаусы) или планировкой (выходы спроектированы по разные стороны секции). Гендиректора компании «Миэль-Загородная недвижимость» Савелия Орбанта трудно удивить разнообразием коттеджных поселков. К примеру лейнхаусы ГК «Конти» он назвал «грамотным маркетинговым ходом девелопера в процессе продвижении на рынок нового поселка таунхаусов». Отличия по мелочам. Основное - в архитектуре, в результате комбинирования нескольких видов фасадов каждого сблокированного дома.

«Зачастую, чтобы выделить свой поселок из общего объема предложения девелоперы придумывают новое название для таунхаусов (виллеты), - отмечает директор агентства «Новое Качество» Андрей Уфимцев. - Тем не менее, независимо от названия, все сблокированные дома относятся к бизнес-классу».

Еще на растущем рынке инициативные игроки стали предлагать покупателю новые форматы недвижимости. Разумеется, по новой цене. Это коснулось не только задремавшего Подмосковья, но и медленно стагнирующего городского жилья. Трансформация перешла всевозможные грани сегментов. Причина тому - не только серьезная конкуренция и наличие больших земельных площадей Москвы в «одних руках». «Слишком разборчивым у нас покупатель стал! Не готов уже брать все что ни попадя!» - сокрушался корреспонденту Fivedays.ru влиятельный московский девелопер. Отчасти он прав. Девелоперы предлагают рынку новые продукты во избежание серьезных финансовых потерь.

Фантазия беспредельна
Такое видовое разнообразие недвижимости россиянам даже не снилось: кроме таунхаусов, особняков, квартир и апартаментов в России есть лэйнхаусы, вилетты, компаунды, квадрохаусы, ранчо и кантри-клубы. Большинство проектов заявлены в наиболее насыщенном стройками и самом денежном регионе - столице и Московской области. Тяга к оригинальным проектам у застройщиков стала очевидна накануне кризиса. Например, президенту компании MCG Павлу Фуксу еще в 2007 году пришла идея застроить побережье Истры сверхдорогими частными резиденциями, формирующими элитные загородные кварталы. Пример пока один - поселок Crystal Istra. Как уверяет девелопер, в поселке можно жить, не выезжая в Москву. Таким образом, здесь идет речь скорее не сколько о новых архитектурных решениях, а об организации инфраструктуры. Инвестиции в загородный квартал Crystal Istra, площадью 100 га, составляют $1,5 млрд. Нововведения остальных застройщиков ориентируют покупателя селиться «по интересам» - в «авто-деревне»,например. Это клубный формат для проживания любителей-автогонщиков, включающий бизнес-парки, дилерские центры, авто-стадионы, трассы под street-race, центры тест-драйва. Вполне серьезно руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь» Владислав Лукин к новым форматам причислил даже «авиа-деревни» - поселки с взлетно-посадочными полосами для малой и средней авиации. «Квадрохаус» как формат представлен в микрорайоне Куркино.

«Зачастую за красивым названием кроется грамотно выверенный маркетинговый прием, позволяющий привлечь внимание потенциальных клиентов к новому проекту, - полагает гендиректор компании «Миэль-Загородная недвижимость» Савелий Орбант, - с одной стороны, они позволяют инвестору получить максимум прибыли от земельного участка, а с другой - создают прецедент многоэтажки «в чистом поле». Управляющий директор Praedium Oncor Int. Михаил Гец, связывает это с постепенным снижением доходности стандартных типов жилья, из-за чего маркетологи начинают придумывать различного рода уловки, чтобы завлечь покупателя.

Исходя из того, что девелоперы рождают свои идеи в спешке привлечения потенциальных покупателей, иные из новых форматов могут остаться на рынке лишь в качестве единичных примеров. Большинство девелоперов с новыми форматами все же пляшут вокруг пригородных и загородных резиденций. Самым шумным ноу-хау стали лейнхаусы в поселке «Ильинка» от ГК «Конти». Как объяснил сам девелопер, это «загородные дома в переулке». На взгляд гендиректора агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, лэйнхаусы от «Конти» оказались не только интересным для России решением блокированных домов, но и перспективным направлением в малоэтажном строительстве, благодаря которому происходит «европеизация подмосковных поселков». Тем не менее, эксперты отмечают, что подобные типы домов есть не только в поселке на Ильинском шоссе, но и в таких знаковых населенных пунктах, как «Николино» и «Довиль». Там такие дома используются для градопроработки проекта, образуют площади и улицы, и в отличие от лейнхаусов «Ильинки», на первых этажах в них размещаются объекты инфраструктуры.

Очевидно, что загородный рынок вынужден переходить из стадии «количество» в стадию «качество». Практика показала, что у покупателей загородной недвижимости большим спросом пользуются предложения, выделяющиеся относительно других проектов. Изменение стиля жизни покупателей и новых форматов недвижимости диктуют и демографические тенденции: наибольший спрос в сегменте 30-40 летних покупателей из среднего класса, в семьях которых пока по одному ребенку. У таких покупателей востребованы сравнительно небольшие площади.

Всемирный тренд
Тяга к новым форматам недвижимости - не только российская тенденция. На мировом рынке появился новый формат небоскребов -пентоминиум, своеобразное сочетание пентхауса и кондоминиума. Первый проект 120-этажного супернебоскреба в ОАЭ уже строит компания Trident Intrnational Holidays. Разработанные в США флекс-комплексы получили широкое распространение на Украине и Восточной Европе, где есть спрос на маленькие площади - риалы (небольшие бюджетные квартиры-студии).

Жилье не для бедных
«Честь и хвала маркетолагам "Конти" за развернутую программу по продвижению поселка "Ильинка"!» - без иронии восклицает директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов, уверенный, что «ради успешной продажи поселка компания придумала новый вид недвижимости - лэйнхаусы - тот же таунхаус, но с художественным экстерьером». Оказалось, что его компания еще в 2005 году построила элитный жилой комплекс в поселке Мещерский, в 1 км от МКАД на юго-западе по концепции, схожей с лэйнхаусами. Тогда же по рынку бродил термин - мезонет, тогда тоже речь шла о новом слове в строительстве малоэтажной недвижимости. И за тем, и за другим обозначением стоит все тот же таунхаус. Слово это не любят ни застройщики, ни клиенты, поэтому неудивительно, что все так стараются его заменить на иное. Сплошь и рядом в хорошем месте столицы таунхаусы стоят дороже коттеджей в местах похуже. «От слова "таунхаус" просто веет какой-то бюджетностью, экономией на материалах», - говорит эксперт. Выражаясь словами Козлова, «жилье для бедных» которое в российской действительности стоит довольно дорого. Девелоперу нет экономического смысла строить небольшие домовладения, он старается построить как можно больше метров жилья на полученной площадке, поэтому домовладения получаются довольно большие, а значит, и цена сделки довольно высокой.

Ряд игроков имеют особое мнение насчет новых форматов. «Их просто нет», - считает гендиректор «МТ Девелопмент» Александр Тимофеев. Лейнхаусы, по его словам, не что иное, как сблокированные коттеджи, которые строятся в ряд. Это помогает экономить земельный ресурс и определенные затраты при организации инженерного обслуживания таких зданий. Например, отопительные котлы ставятся не в каждом доме, а один - на 2-6 лейнхауса. «Выражение "лейнхаус" отчасти новая попытка перебрендировать уже давно известное понятие "таунхаус", который, в общем-то, строится таким же именно способом», - заключил девелопер. С ним согласны и специалисты девелоперской компании, в интересы которой загородная недвижимость не входит. Они считают, что лэйнхаусы - весьма сомнительная новинка. «Их придумали для единственного поселка, который застроен таунхаусами. Это лишь неологизм застройщиков. Существует городское жилье и загородное. Получается, строим где-нибудь в чистом поле модный небоскреб на 40 этажей и назовем этот подвид скайхаусом. Однако как бы ты его не называл, он ничем не отличается от обычного городского жилого муравейника», - категорично заявил эксперт ГК Forum Properties.

Цена вопроса

• 25% годовых - ожидаемый рост капитальной стоимости лейнхаусов поселка «Ильинки». «Цена предложения новых форматов может реально достигать и 30%», - уверяет ведущий инвестиционный аналитик ОПК (Объединенная Промышленная Корпорация) Тимур Фаизов, - Его прогноз подтверждают зарубежные аналоги в США (по данным сделок, а не по ценам предложений).
• 15%- минимальная гарантированная доходность апартаментов. Это молодой и весьма перспективный сегмент, - к примеру, со слов одного из игроков, апартаменты площадью 100 м2 ежемесячно могут приносить девелоперу минимум $15-20 тыс. чистой прибыли от аренды.

Жизнь в офисе
Жилье в России уже потеснило коммерческую недвижимость. Москва вовсю торгует жилыми апартаментами в офисных башнях-небоскребах. В Европе нет разграничения квартир и апартаментов: там все это называется apartments. В России они формально не являются жилыми помещениями, спать там, конечно, можно, но вот «прописаться» в купленных апартаментах нельзя. У нас этот вид появился благодаря законодательному ограничению по функциональному использованию участка. Запрет строительства жилья застройщики обходят с помощью оформления помещений как апартаментов, юридически относящихся к нежилому фонду. Таким образом, реализуя данные объекты на рынке жилья, они получают максимальную доходность от проекта. Рынок диктует свои правила, участникам которого приходится под них подстраиваться. Высокая стоимость земли в Москве и большие расходы на согласование проекта, вынуждают искать новые пути доходности проекта. Для минимизации рисков, связанных с ликвидностью зданий все чаще прибегают к совмещению в одном комплексе нескольких функциональных групп помещений, в том числе и жилых. Именно так появились апартаменты среди офисов, за счет которых рынок бизнес-класса пытается расширяться, в том числе и за счет выгодно отличающихся параметров. Российский рынок апартаментов существует пока лишь в Москве, частично в Санкт-Петербурге и Сочи. В столице сегодня заявлено и реализуется около 10 проектов. Большинство из них расположено на территории ММДЦ «Москва-Сити», в шести из 21-ого небоскребов. Цена 1 м2 апартамента в столице колеблется от $5 000 до $38 000. В комплексе «Город Столиц» они предлагаются по цене от $7 000 до $15 000 за 1 м2, в комплексе «Федерация» - от $10 000 до $35 000, в Imperia Tower - $12 000 за 1 м2.

Характерные черты современных апартаментов: высокие этажи, авторский дизайн интерьеров, большие площади (от 100 до 800 м2) жилых помещений. Их уникальность в том, что они могут интегрироваться как в жилые комплексы, так и в бизнес-центры, гостиницы. «В любом случае это статусная нежилая недвижимость, в которой владельцы проводят не более 10-15% своего времени. Например, в башнях «Федерации» под апартаменты отвели 480 тыс. м2, или 30 этажей (по 6-7 апартаментов на этаж). Покупатели апартаментов - это бизнесмены, решившие совместить приятное с полезным: поскольку это отчасти жилое помещение, тут можно остаться, можно провести совещание, встретить клиентов, партнеров, все то, что запрещено делать в квартирах.

Исчезающий вид

Источник: Fivedays